Hak & Hukuk

1. Toplu yaşamın huzur içerisinde sürmesinin sırrı ”iyi komşuluk ilişkileri”nde saklıdır.

2. Gayrimenkûllerin kullanılmasında “birbirinin etki alanı içinde” bulunan kişiler “komşu” sayılırlar. Komşu hakkı, mülkün kullanılmasını sınırlayıcı nitelikte bir haktır. Komşuluk, belli bir yöredeki taşınmazlarda oturanlar veya o yörede iş yeri olanlar ya da birbirine yakın taşınmazlardan yararlananlar arasındaki ilişkiyi tanımlayan bir kavramdır.

3. Medenî Kanun, komşuların tasarruf ve hareket serbestisini bâzı konularda kayıt ve şartlara bağlayarak sınırlamıştır. Maksat; komşudan gelecek zarara karşı mülk sahibini korumaktır.

4. Anayasa’nın 35. maddesi: “Herkes mülkiyet ve miras hakkına sahiptir. Bu haklar ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanımı kamu yararına aykırı olamaz.” şeklindedir.

5. Anayasa Mahkemesi de 1966 tarihli bir kararında mülkiyet hakkını, “bir kimsenin başkasının hakkına zarar vermemek, kanunların koyduğu kayıtlamalara da uymak şartı ile bir şey üzerinde dilediği şekilde kullanma, ürünlerinden yararlanma, tasarruf etme (Başkasına devretme, şeklini değiştirme ve istihlak etme, hatta tahrip etme) yetkilerini ifade eder.” olarak tanımlamıştır.

6. Bir eşyanın mülkiyetine sahip olan malikin, kamu hukuku ya da özel hukuk kaynaklı bir takım ödevleri bulunmaktadır. Malik, mülkiyet hakkını öngörülen ödev ve sınırlamalar çerçevesinde kullanabilir.

7. Mülk sahipleri, hukuk düzeni sınırları içinde mülkü üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahiptirler. Ancak; bağımsız bölümlerini kullanırken, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine, yönetim plânına, Yıllık yapılan site toplantısı kararlarına, genel hukuk kurallarına, gelenek ve göreneklere uygun davranmak; komşularını tedirgin ve rahatsız edecek ya da zarar verecek davranışlardan kaçınmak zorundadırlar.

8. Her taşınmaz mâliki, komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere ve bunların giderlerine, kendi yararlandığı oranda katılmak ve katlanmakla yükümlüdür.

9. Ev ve apartman içinde ya da site bahçesinde gürültü yapmak, bahçeyi ve ortak yerleri kirletmek, yüksek sesle konuşmak, radyo, müzik seti ve televizyonun sesini fazla açmak, halı silkmek, evde sürekli havlayan, geceleri uluyan köpek beslemek, sahibi veya kiracısı olduğu konutu fuhuş, kumar gibi uygunsuz işlerde kullanmak, bütün bunlar komşulara rahatsızlık veren taşkınlıklar olarak yaptırımı gerektiren eylemlerdir. Kat Mülkiyeti kanunu 18.maddesi hükmü uyarınca kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerekse eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

10. Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerini kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır. (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: Madde:737)

11. Türk Medeni Kanunu'nun 683. maddesinde “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir” hükmü ile malikin mülkiyet hakkını hukuksal sınırlar içinde kullanabileceğini düzenlemiştir. Anılan kanunun taşınmaz mülkiyeti hakkının kısıtlamalarını düzenleyen “komşu hakkı” bölümünde yer alan “kullanım biçimi” başlıklı 737. maddesinde de “Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerini kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür” denilmiştir.

12. Su, rüzgâr ve diğer doğal güçler etkisiyle ya da rastlantı sonucu komşu mülke giren veya düşen malzemelerin hak sahipleri tarafından aranıp alınmasına mülk sahibince izin verilmesi zorunludur. Eğer bu eylem sırasında bir zarar oluşmuşsa; mülk sahibi zararının karşılanmasını istemek ve hasar bedeli kendisine ödeninceye kadar o malzemeleri vermemek hakkına sahiptir.

13. Başkalarının huzur ve sükûnetini bozacak şekilde gürültüye neden olanlara ”idarî para cezası verilebilir. (Kabahatler Kanunu Md.36)

14. Başka bir kimsenin sağlığının zarar göreceği derecede gürültüye neden olan kişilere 2 aydan-2 yıla kadar hapis veya adlî para cezası verilir.(Türk Ceza Kanunu,Md.183)

15. Kat mâliki; dairesinde ani ve yüksek tonda gürültüye sebep olacak işler yaptıracaksa, işe başlamadan önce ’’sağlık sorunu olan aile bireyinin zarar görmemesi için” gereken önlemleri alması hususunda yönetime / komşularına önceden bilgi verip uyarması gereklidir.

16. Site sakinlerinin; hayatın olağan akışı içerisindeki ses ve eylemlerden doğan ve tahammül sınırlarını aşmayan ses, gürültü ve benzeri olgulara karşılıklı olarak ”komşuluk hakkı çerçevesinde” katlanmaları gerekir. Bu bağlamda “zihinsel özürlü bir çocuğun” bu durumundan kaynaklanacak ses ve gürültülerden; makûl ve tahammül edilebilecek düzeyde kaldığı sürece rahatsız olunduğu iddia edilemez. (Yrgty.18.Hukuk D./30.06.2003 esas,2003/4759,K.2003/5686)

17. Ancak, uyarılmasına rağmen, kişilerin huzur ve sükûnetini bozar şekilde, gürültü yapılması, rahatsız edilmesi, bir kimseye ısrarla; telefon edilmesi ya da aynı maksatla hukuka aykırı başka bir davranışta bulunulması halinde, mağdurun şikâyeti üzerine faile 3 aydan 1 yıla kadar hapis cezası (Türk Ceza Kanunu,Md.123)

18. İnşaat veya yıkım faaliyeti esnasında, insan hayatı veya beden bütünlüğü açısından gerekli tedbirleri almayan kişi, 3 aydan 1 yıla kadar hapis ya da adlî para cezası ile cezalandırılır. (Türk Ceza Kanunu,Md.176)

19. Gözetimi altında bulunan hayvanı başkalarının hayatı veya sağlığı açısından tehlikeli olabilecek şekilde serbest bırakan ya da hayvanın kontrol altına alınmasında ihmal gösteren kişi, 6 aya kadar hapis veya adlî para cezasına çarptırılır.(Türk Ceza Kanunu,Md.177)

20. Çevreyi kirletenler ve çevreye zarar verenler sebep oldukları kirlenme ve bozulmadan doğan zararlardan dolayı kusur şartı aranmaksızın sorumludurlar.(Çevre Kanunu Md.28) Kirletenin, meydana gelen zararlardan ötürü genel hükümlere göre de tazminat sorumluluğu saklıdır. (Ek fıkra: 26/4/2006-5491/19 md.)

21. Evsel atık ve artıkları, toplanmasına ve depolanmasına özgü yerler dışına atan kişiye idarî para cezası uygulanır (Kabahatler Kanunu Md.41/1)

22. Komşuluk haklarına uymayanlar hakkında, site yönetimine veya kamu görevlilerine başvurulabilir. Örnek; Kabahatler Kanunu Md.36 ya göre başkalarının huzur ve sükûnunu bozacak şekilde gürültüye neden olanlara kolluk veya belediye zabıta görevlileri tarafından idarî para cezası verilebilir.

23. Bu konuda Alo Gürültü: 176, Alo Zabıta: 153 ve Polis: 155 numaralarına da başvurulabilir.

KİRACILARLA İLGİLİ HAK VE HUKUK KURALLARI

1. Kiracılar ile bağımsız bölümlerden herhangi bir şekilde yararlananlar da kat mâliklerinin uyduğu tüm kurallara uymak zorundadırlar. Bu kurallara uymayanlar kat mâlikleriyle birlikte aynı oranda sorumlu olurlar (Kat Mülkiyeti Kanunu Md.18/2).

2. Md.20’ye göre kat mâliki payına düşen aidat ve tadilât borcunu ödememişse bu borç kiracıdan istenebilir. Ancak; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (Kat Mülkiyeti Kanunu Md:22).

3. Kanun koyucu, mesken olarak kullanılan ve kat mülkiyetine tâbi olan yerlerde oturanların, her şeyden önce huzur ve sükûn içinde yaşamalarını sağlamayı ve birbirlerini rahatsız edici her türlü davranışlardan kaçınmalarını öngörmüştür (Kat Mülkiyeti Kanunu Md.18,25/a,c ve Yrgty.Hukuk Gn.Krl.nun yerleşmiş içtihadı). Rahatsız edici hareket veya zarar veren eylem, aynı ana gayrimenkulden (taşınmazdan) değil de komşu binalardan birinden geliyorsa; kat mâliklerinden herhangi biri genel hükümlere göre görevli mahkemede dâvâ açabilir.

4. Kat mâliklerinden veya kiracılardan herhangi biri, tüm sözlü ve yazılı uyarılara rağmen kurallara uymazsa; Md:33’e göre para cezasına çarptırılması istenir. Bu da sonuç vermezse; kat mâlikleri kurulu toplanır, diğer kat mâliklerinden biri ya da yönetici, ana gayrimenkûlün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dâvâ açarak duruma müdahale edilmesini ve gerekli uyarıda bulunulmasını isteyebilir. Mahkeme huzursuzluğa sebep olanın aleyhinde karar verirse kat mâlikleri kurulu toplanır oy çoğunluğuyla alacakları kararla huzursuzluğa sebep olanın bağımsız bölümünün mülkiyetinin dâvâ tarihindeki değeri o kat mâlikine ödenerek bu mülkiyetin arsa payları oranında kat mâliklerine devri için dâvâ açabilir. Dâvâ kat mâlikleri lehine sonuçlandığı ve tescil edildiği halde oturan kişi daireyi boşaltmıyorsa kat mâlikleri ‘’tahliye dâvâsı’’ açabilir ve söz konusu kişinin siteden tahliyesini sağlayabilirler. (Kat Mülkiyeti Kanunu Md:25/2)

5. Rahatsız edici hareketler nedeniyle kiracının da dâvâ açma hakkı vardır. Rahatsız edici hareketlerden bazıları şöyle özetlenebilir:

• Gürültü yapmak, bağırıp çağırmak,

• Gece geç saatlere kadar toplantılar düzenlemek,

• TV, radyo, müzik seti gibi cihazları yüksek sesle açmak,

• Dairesinden toz, duman ve pis koku çıkarmak,

• Pencere veya balkondan öteberi silkelemek, çöp, sigara izmariti vb. malzemeleri atmak,

• Dairesini ahlâkî yönden maksadına aykırı şekilde kullanmak (Kat Mülkiyeti Kanunu).

Bu hususlardan biri ya da birkaçı nedeniyle dâvâ açılacaksa; kiracıya veya ortak sorumluluk hükümlerine göre kiracı ile birlikte kat mâlikine de yöneltilerek sitenin bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesine açılır. Dâvâyı kat mâliklerinden herhangi biri veya kat mâliki olan yönetici açabilir. Uyarılara rağmen dâvâlı tedirgin edici davranışlarına devam ederse Kat Mülkiyeti Kanunu Md:33’e göre para cezasına çarptırılması istenir.

6. Kiracı,yapılması kiralayana düşen onarım gerekliliği doğar veya bir 3 ncü kişi kiralanan üzerinde bir hak ileri sürerse kiralayana durumu hemen bildirmekle yükümlüdür. (Borçlar K.Md:266)

7. Kiracılar da gerek bağımsız bölümlerini gerekse eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirlerini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnememek ve Yönetim Plânı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler (Kat Mülkiyeti Kanunu Md:18/1).

8. Kiracı, kusurlu davranışlarıyla ortak alanın herhangi bir yerine ya da tesisine bir zarar vermişse bu zararı ödemek zorundadır. Aksi halde hakkında zararın tazmini için dâvâ açılabilir. (Borçlar Kanunu Md:41 ve devamı, Kat Mülkiyeti Kanunu Md:15,16,18)

9. Kiracı kat mâlikleri toplantısına çağırılmaz. Çünkü bu toplantıya sadece kat mâlikleri katılır. Eğer toplantıya katılmayan kat mâliki, kiracısına vekâlet vermişse bu durumda kiracı kat mâliki adına toplantıya katılabilir ve görüş belirtebilir.

10. Kiracı yönetici seçilemez. Ancak toplantıya kat mâliki adına vekâleten katılmışsa seçilebilir. Bu da kiracının geçiciliği nedeniyle tercih edilen bir tarz değildir.

11. Kiracı denetçi de seçilemez. Çünkü denetçinin kat mâlikleri arasından olması şarttır.( Kat Mülkiyeti Kanunu Md.41/3)